좋은 아파트 고르는 방법

첫번째는 좋은 아파트 고르는방법입니다. ​ 50억이라고 좋은아파트고 5억이라고 구린 아파트라는말이 아닙니다. ​ 여기서 말하는 좋은 아파트란 저평가된 아파트를 말하죠. ​ 좋은 아파트를 고르기 위해서는 입지분석의 열한 가지 요소를 고려해야 합니다. ​

1. 지역 평당가, ② 면적, ③ 실거래가, ④ 전세가율, ⑤ 주거환경, ⑥ 재건축 사업성, ⑦ 직주근접, ⑧ 학군, ⑨ 생활환경, ⑩ 자연환경, ⑪ 호재가 그것입니다.

좋은 아파트 평단가, 면적, 실거래가, 전세가율

입지분석 TOOL은 특정 아파트에 대한 입지분석의 열한 가지 요소를 입력하면 ⑫ 종합 점수가 자동적으로 산출되도록 설계되어 있습니다. 이를 통해 정해진 예산 안에서 가장 좋은 아파트를 선택할 수 있도록 안내하는 것이 TOOL 개발의 궁극적인 목표입니다. ​ 그렇다면 좋은 아파트를 고르기 위해 왜 입지분석의 열한 가지 요소를 모두 고려해야 할까요? 지금부터 그 이유를 하나하나 차근차근 설명해 드리도록 하겠습니다. ​ ​

지역 평당가

좋은 아파트의 지역 평당가

지역 평당가는 아파트 입지분석에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 다른 모든 조건이 열세임에도 불구하고 좋은 입지의 아파트가 그렇지 못한 입지의 아파트 가격을 훌쩍 뛰어넘는 경우를 흔히 볼 수 있는데요. 이는 아파트가 위치한 지역이 단순한 주거환경을 넘어 하나의 브랜드를 형성하고 있기 때문입니다. 명품이 그 브랜드만으로 가격이 수 배로 책정될 수 있는 것처럼, 대한민국에서 좋은 입지의 아파트는 필수재를 넘어 사치재의 영역에 접어든지 오래입니다. 따라서 많은 사람들이 열악한 주거환경을 감수하고서라도 좋은 입지에 위치한 아파트를 매수하고자 하는데요. 추후 재건축 등으로 주거환경이 개선되면 아파트 가격이 지역 평당가에 수렴하면서 크게 올라갈 것이라고 기대하는 것이지요. 하지만 주거환경이 열악한 만큼 재건축이 될 때까지는 아무래도 몸이 좀 고생하겠죠? 그래서 이러한 투자 방식을 몸테크라고 합니다.

면적

좋은 아파트의 면적

인간은 기본적으로 영역동물이기 때문에 주거면적은 거거익선이라고 할 수 있습니다. 하지만 주거면적이 넓어질수록 가격도 자연스럽게 올라가기 때문에, 그만큼 좋은 입지의 아파트를 매수할 기회가 줄어들게 됩니다. 즉, 면적과 입지는 반비례하게 됩니다. 따라서 아파트를 선택할 때에는 세대원 간의 합의를 통해 주거가 가능한 최소면적을 설정한 후, 그중 가장 좋은 입지의 아파트를 매수하는 것이 바람직합니다. 주거를 위한 최소 공급면적은 일반적으로 인당 10평, 아무리 적어도 인당 8평은 초과하도록 하는 것이 좋습니다. ​

지역에 따라 주거면적 수요에 차이가 있다는 점에도 주목해야 합니다. 1기 신도시와 같은 학군지의 경우 일반적으로 가족 중심의 3, 4인 가구가 많아 중대형 평형의 수요가 많고 가격도 더 비쌉니다. 반면, 도심과 같은 업무지구의 경우 직장인, 신혼부부 중심의 1, 2인 가구가 많아 중소형 평형의 수요가 많고 가격도 더 비쌉니다. 따라서 기존 학군지였던 지역에 업무지구 계획이 설정되어 앞으로 일자리가 많이 들어올 예정이라면, 그 지역의 저평가된 소형 평수를 미리 선점해 놓는 것도 하나의 투자 방법이 될 수 있겠죠.

실거래가

좋은 아파트의 실거래가

가격은 결코 거짓말을 하지 않습니다. 아파트 가격은 시장의 수요 공급 곡선을 대개 정확하게 반영하고 있다는 것이 수백 개의 아파트를 분석한 이후의 제 결론입니다. 즉, 특정 아파트의 입지를 가늠하는 데 가격만큼 정확한 지표는 없습니다. 초보자가 아파트를 매수할 때 흔히 하는 실수가, 아파트의 특정 조건만을 고려한 뒤 확증 편향에 빠져 해당 아파트가 가격에 비해 저평가되어있다고 착각하는 것입니다. 물론 일시적으로 저평가 혹은 고평가된 아파트는 분명히 존재하고, 애초에 입지분석의 목적이 저평가된 매물을 찾아내는 것이기도 합니다. 다만 초보자의 눈으로 그러한 아파트를 찾아내기는 결코 쉽지 않으니, 본인의 눈과 시장의 눈에 괴리를 두는 관점은 되도록 지양해야 합니다. ​

또한 가격을 판단하실 때는 호가가 아닌 최근 3개월 이내, 적어도 6개월 이내의 실거래가를 기준으로 해야 합니다. 호가는 말 그대로 호가일 뿐이며 상황에 따라 매우 유동적으로 움직입니다. 따라서 실거래가에 비해 10% 이상 지나치게 높은 호가의 매물은 아무리 매력적이더라도 피하시는게 좋습니다.

호갱노노 실거래 기준

전세가율 / 갭

좋은 아파트의 전세가율 및 갭

전세가는 해당 아파트의 거주 가치를 반영합니다. 세입자의 입장에서는 매물을 고를 때 아파트의 미래 가치를 고려할 이유가 전혀 없기 때문에 순수한 거주 가치만이 전세가에 반영됩니다. ​

매매가는 해당 아파트의 거주 가치 + 미래 가치를 반영합니다. 신축 아파트의 경우, 쾌적한 주거환경 덕에 거주 가치가 높은 대신, 재건축 등의 기대감은 떨어지므로 미래 가치는 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가가 매매가에서 차지하는 비율이 높아지게 됩니다.(높은 전세가율) 구축 아파트의 경우, 열악한 주거 환경으로 인해 거주 가치가 낮은 대신, 재건축 등의 기대감으로 미래 가치는 높습니다. 따라서 전세가가 매매가에서 차지하는 비율이 낮아지게 됩니다.(낮은 전세가율)

전세가율이 높을 경우, 세입자를 낀 상태에서 아파트를 매수하는 갭 투자가 용이하다는 장점이 있습니다. 같은 가격의 아파트일지라도 전세가율이 높으면 투자금액이 훨씬 줄어들기 때문입니다. 단, 높은 전세가율에 혹해 아무 아파트에나 투자한다면 시간이 지날수록 거주 가치(전세가)는 떨어지는데 미래 가치(매매가)는 올라가지 않아 낭패를 보는 상황이 발생할 수 있습니다. 추후 재건축이 어려운 주상복합 갭 투자나, 호재가 없는 지역의 공시가 1억 미만 무지성 갭 투자가 대표적인 예입니다. 따라서, 갭 투자를 할 때에는 재건축 사업성이 준수하거나, 지역에 호재가 있어 미래 가치가 보장되어 있는 아파트를 선택하셔야 합니다.

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